1.   Quy định về ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất

Hiện pháp luật không có quy định cụ thể về khái niệm như thế nào là hợp đồng ủy quyền sử dụng đất cũng như các công việc được thực hiện khi tiến hành ủy quyền mà được điều chỉnh theo Hợp đồng ủy quyền tại Bộ luật dân sự.

Ủy quyền là quan hệ phổ biến trong thực tiễn cuộc sống hiện nay khi các cá nhân, tổ chức không tiện thực hiện công việc của mình nên đã ủy quyền cho người khác thực hiện thay thông qua hợp đồng ủy quyền. Việc ủy quyền này giúp cho cá nhân, tổ chức dễ dàng, thuận tiện hơn trong việc thực hiện các giao dịch dân sự đồng thời tiết kiệm được nhiều thời gian do khoảng cách địa lý và tính chất đặc thù của công việc không tiện đến các tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện các giao dịch dân sự.

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên được ủy quyền nhân danh mình thực hiện các quyền tùy theo thỏa thuận giữa các bên, tùy theo nhu cầu và tình hình thực tế, các công việc ủy quyền liên quan đến bất động sản như bên nhận ủy quyền được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cầm cố, quản lý, sử dụng, thực hiện các thủ tục liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai,… và để hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý thì phải được công chứng, chứng thực.

Trong quan hệ ủy quyền, người được ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực hiện một số hành vi nhất định làm phát sinh hậu quả pháp lý, liên quan đến quyền lợi của các bên trong quan hệ hợp đồng hoặc lợi ích của người đã ủy quyền. Vì vậy, đối tượng của ủy quyền là những hành vi pháp lý, những hành vi này không bị pháp luật cấm và không trái với đạo đức xã hội. Hành vi đó được thực hiện thông qua việc xác lập, thực hiện các giao dịch và các hành vi khác với mục đích đạt được những hậu quả pháp lý nhất định (ủy quyền quản lý tài sản).

2.   Những nhiều rủi ro phát sinh khi giao dịch với người được ủy quyền chuyển nhượng quyền sử đụng dất

Theo quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự thì chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Vì vậy, để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực; không chấp nhận Hợp đồng ủy quyền. Do đó, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác, phát sinh một số rủi ro cần lưu ý như sau:

Thứ nhất: Việc chuyển toàn bộ quyền sở hữu của bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng uỷ quyền, tuy nhiên trên thực tế tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên Bán (do chưa sang tên bằng hợp đồng uỷ quyền được) do đó trên giá trị pháp lý bên uỷ quyền( bên bán) vẫn là chủ sở hữu tài sản và có mọi quyền đối với tài sản theo quy định pháp luật. Chủ sở hữu tài sản có các quyền theo quy định của pháp luật đối với tài sản của mình và được pháp luật bảo vệ.

Thứ hai: Hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 140 BLDS 2015 thì: Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt (dù các bên có thỏa thuận khác); Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; Thời hạn ủy quyền đã hết…. Như vậy, hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng có thời hạn, việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền để thay thế hợp đồng chuyển nhượng nên hết thời hạn thì công việc uỷ quyền chấp dứt, BĐS chuyển nhượng lại trở về người uỷ quyền (bên bán), thì các bên sẽ lại phải ký lại hợp đồng uỷ quyền từ đầu.

Thứ ba: Tình hình biến động giá trị bất động sản hiện nay biến động rất phức tạp, tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp lớn, nhất là khi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tăng nhanh thông qua các “cơn sốt” ảo giá đất, giá nhà. Trong trường hợp lúc chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền. Sau một thời gian, giá bất động sản biến động mạnh, nếu bên chuyển nhượng (bên uỷ quyền) thay đổi ý định, đơn phương chấm dứt uỷ quyền hoặc không uỷ quyền nữa khi hết thời hạn thì bên mua (bên nhận uỷ quyền) sẽ bị ảnh hưởng lớn tới quyền và lợi ích của mình và sẽ xảy ra tranh chấp.

Thứ tư: Khi được ủy quyền bằng hợp đồng ủy quyền, nhiều trường hợp trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền sửa dụng bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này. Hoặc trường hợp có ngân hàng nhận thế chấp với bất động sản nêu trên sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người ủy quyền là chủ sở hữu tài sản.

Thứ năm: Trường hợp người được ủy quyền đang nợ, hoặc đang vay vốn một số tiền nhất định tại các tổ chức tín dụng và đã đến thời hạn trả nợ nhưng mất khả năng thanh toán. Bên chủ nợ hoặc tổ chức tín dụng có quyền thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để kê biên tài sản của người vay (đang là người được ủy quyền) không? Trường hợp tài sản trên bị kê biên, hạn chế giao dịch thì có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người ủy quyền (chủ sở hữu bất động sản) không?

3.     Một số lưu ý khi giao dịch với người được ủy quyền thực hiện

Thứ nhất: Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất cần làm rõ quyền, trách nhiệm của bên ủy quyền, bên được ủy quyền, để gắn trách nhiệm, hạn chế rủi ro và các yếu tố tiềm ẩn nguy cơ xảy ra hành vi lừa dối, trái quy định của pháp luật khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất.

Thứ hai: Cần bổ sung thêm quyền cho công chứng viên khi xác minh liên quan đến việc ủy quyền, cần quy định để làm rõ trong trường hợp một trong các bên tham gia hợp đồng ủy quyền chết thì trách nhiệm của bên còn lại và những người liên quan sẽ như thế nào để có thể đảm bảo tốt nhất về quyền và lợi ích của các bên tham gia vào quan hệ ủy quyền. Về vấn đề này, để xác minh được bên ủy quyền còn sống hay đã chết, Công chứng viên cần bổ sung thông tin liên lạc của bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền vào điều khoản quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền nội dung như sau: “Bên được ủy quyền thực hiện công việc theo ủy quyền và phải báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc thông qua số điện thoại của bên ủy quyền”. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho Công chứng viên khi xác minh bên ủy quyền còn sống hay đã chết; để việc xác minh thêm an toàn, khi bên được ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công việc được ủy quyền, Công chứng viên liên hệ với bên ủy quyền để xác nhận.

Thứ ba: Cần xác định tính trung thực của hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Hiện nay, nhiều đối tượng thông qua phương thức hợp đồng ủy quyền loại này  để trốn tránh, lừa dối, lừa đảo khi giao dịch liên quan đến đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, gây mất an ninh trật tư.

Trường hợp có cơ sở xác định việc các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu một giao dịch khác thì phải có chế tài áp dụng và có các quy định hạn chế công chứng những trường hợp nêu trên tại các tổ chức hành nghề công chứng, nhằm hạn chế việc xác lập hợp đồng ủy quyền giả tạo vào trong các văn bản quy phạm pháp luật để có cơ sở áp dụng và có giá trị pháp lý cao, tạo điều kiện thuận lợi cho Công chứng viên khi tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền.

Thứ tư: Các bên khi thực hiện ủy quyền và nhận ủy quyền cần nắm rõ các quy định của pháp luật về trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền để tránh các tranh chấp và hệ quả pháp lý khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt.

CHÁNH VĂN